碧海擎天

碧海擎天是新豐街生活圈少數的23層電梯大樓，1,221戶、屋齡近30年，社區量體與能見度在中正區數一數二。但也正因為屋齡近30年、交易量體大，各平台對它的均價說法從21.5萬到25.7萬都有，中間差了4萬多——一坪差4萬，40坪就是160萬的認知落差。

所以這份企劃書不寫漂亮話。我實際查證了20筆逐筆成交（114年10月～115年7月，近10個月），坪數從6.4坪的小套房到45.6坪的四房都有，單價從18.4萬到30.3萬。您可能會意外：不是坪數越大單價越高——這個社區的套房型單價反而普遍高於中坪數住家，這不是巧合，是這個社區的產品結構造成的，稍後我會用實際數字說明給您聽。

查得到的，我附上來源；查不到的，我直接標「待確認」，不編一個好聽的數字——這是我對每一位屋主的最低標準。

碧海擎天的規模與定位

• 23層電梯大樓、1,221戶，是新豐街生活圈少見的高層地標型社區，能見度與交易量體在同區數一數二，僅次於規模更大的巴塞隆納（1,670戶）。
• 公設比22.83%，略高於龍都新城、海中天系列（14.76～17.89%），但低於巴塞隆納（19.65～20%）以外的比較基準——這裡的公設比其實是中正區同齡社區裡偏高的一個，帶看時需誠實說明實際可用坪數的換算。
• 屋齡近30年，生活機能已經被市場驗證近30年，全聯、超商、學校、市場等機能就在步行範圍，不是「未來題材」。
• 近一年20筆逐筆成交橫跨6.4坪到45.6坪，產品組合橫跨小資套房到換屋型住家，客層本來就比單一坪型社區更分眾，行銷素材也要對應分眾準備。

• 國小學區：深美國小（總量管制學校）。國中學區：市立八斗高中（國中部）。這是基隆市中正戶政事務所公告之學區劃分表明載——新豐里（碧海擎天所在里別）同時對應深美國小與八斗高中國中部，是官方文件佐證，不是平台猜測。
• 深美國小屬總量管制學校，代表即使學區內設籍，實際入學名額仍受當年度規定限制，這一點會誠實跟買方說明，不誇大保證入學。
• 此學區劃分與同在新豐街的巴塞隆納社區（新豐街452號）相同，代表整條新豐街生活圈的學區資源是共通的，這是可以放心對買方說的一句話。

• 全聯福利中心基隆新豐店步行距離最近僅約8～62公尺（依棟別出入口不同），社區周邊另有7-ELEVEN財豐門市（約48公尺）、OK超商基隆新富店（約111公尺），採買民生用品幾乎不用出巷口。
• 周邊另有麥當勞、頂好超市、診所、藥局等生活機能，新豐街商圈本身就是新豐里最熱鬧的街道之一，機能已被市場驗證近30年。
• 距離為各大房仲平台物件說明整理之概估數字，非逐一實測；帶看時我會依本戶實際樓層與出入口位置，具體說明真實步行時間。

• 碧海擎天為23層電梯大樓，設有管理員與管委會，管理費採每戶固定收費（1,130元／戶／月），與同系列部分社區採「每坪計費」的方式不同——這一點在跟買方或屋主說明修繕基金分攤時要特別留意計算基礎。
• 部分房仲物件文案曾以「碧海景觀套房」行銷高樓層戶別，顯示本社區高樓層確有海景視野的市場認知，但實際景觀會因棟別、樓層與面向不同而有落差，不宜對所有戶別一概而論。
• 社區內部具體公設項目清單（如是否有交誼廳、頂樓平台等）、實際開放時段與是否額外收費，多方平台均未揭露完整資訊，需向管委會索取最新使用辦法。
• 社區外的公共綠地公園（中正公園、情人湖、潮境公園等基隆知名景點）多需開車前往，非步行可達的鄰里公園，這一點會誠實說明，不把觀光景點包裝成社區腳程內的生活公園。

• 公車104、103、788行經新豐街，104以本區周邊為起點站之一，往返基隆轉運站（步行可達基隆火車站）不必轉車。
• 客運2088從八斗子方向直達台北市府轉運站，沿途經新豐街，通勤族不必開車就能往返雙北。
• 開車走新豐街銜接台62線快速道路，是社區居民對外的主要幹道動線之一。
• 基隆目前沒有捷運或輕軌，本區對外運輸仍以公車、客運與自行開車為主。與買方溝通時我會據實說明現況，不用「捷運利多」這類尚未成形的題材誘導出價。

• 23層電梯大樓、1,221戶，管理費採每戶固定收費1,130元／戶／月，與多數同區社區「每坪計費」的方式不同，帶看時要先跟買方講清楚這個差異，避免用錯誤的坪數換算方式造成誤解。
• 屋齡近30年，正處於電梯、機電、外牆等大型設備需要定期汰換或已完成汰換的關鍵期。買方（尤其是精明的換屋族）一定會問修繕基金餘額與近年維護紀錄，這題答得出來就是加分，答不出來就是議價的破口。
• 社區總車位數量、車位類型（坡道／機械）等資訊，多平台均未揭露，需由屋主提供或向管委會調閱第一手資料——我會在簽委託前協助您取得並確認。

單一棟別・23層電梯大樓

• 碧海擎天為單一棟別的23層電梯大樓（地下4層），不同於部分同區社區採多棟配置——本社區的比價基準只需鎖定同一棟內的樓層與面向差異，相對單純。
• 高樓層具備一定的視野優勢，部分房仲物件文案曾以「碧海景觀套房」行銷高樓層戶別，顯示市場對本社區高樓層海景視野已有一定認知，但實際景觀仍需依棟別出入口、面向逐戶確認。
• 低樓層則相對受周邊建物遮蔽影響較大，實際狀況需現場勘查確認。

上表20筆為houseprice.tw社區頁直接查證之逐筆成交（民國114年10月～115年7月，約10個月），單價為扣除車位後之房屋單價，總價欄加註「＊」者為含車位總價（已於單價中扣除車位金額）。112～113年（2023～2024）逐筆明細未能逐頁查證，僅知樂居統計之社區歷史最高33.02萬/坪、歷史最低6.33萬/坪（橫跨長期區間，含早年低價交易，不宜當作目前開價依據）——這部分標＊參考行情。

歷史區間（全期間）

歷史區間橫跨社區交屋至今近30年。早年交屋初期價格明顯偏低，拉低了全期平均，不宜當作「目前開價」依據，僅供了解長期區間參考。

怎麼解讀這張表

• 碧海擎天在中正區新豐街生活圈是規模第二大的社區：1,221戶，僅次於巴塞隆納（1,670戶），遠大於龍都新城（208戶）、海中天（255戶）、海中天A區（210戶）。規模夠大代表交易量體足、資料可查證的樣本也相對多，這是議價時「有憑有據」的優勢。
• 均價方面，碧海擎天（24.47～25.7萬/坪）與巴塞隆納（22.5～23.93萬/坪）同屬新豐街生活圈價格較高的兩個社區；龍都新城、海中天、海中天A區、海洋大學世界均價普遍落在16.85～21.27萬/坪，屋齡相近但單價明顯偏低，可能反映樓層高度（碧海擎天23層屬區域少見的高樓層產品）、公設比或棟別新舊程度的差異，這部分細節待進一步實地比對。
• 公設比22.83%，是這6個社區裡最高的一個，高於巴塞隆納（19.65～20%）與龍都新城、海中天系列（14.76～17.89%）——換算成室內實際可用坪數，這是帶看時需要主動說明、而非等買方發現的一點。
• 結論：碧海擎天在「規模第二大、樓層最高、均價區間居前」這個組合上，是新豐街生活圈裡定位偏中高的產品；但公設比也偏高、且小坪數套房占成交量體大宗，定價策略必須先確認本戶坪型落在哪個區間，不能套用單一均價。

• 定位：先確認本戶坪型落在6～10坪、16～22坪、33～46坪哪一個區間，再對應第16頁三種買方輪廓分眾行銷，而非用同一套均價說詞打所有人——這個社區的坪型與單價關係本來就不是線性的。
• 定價：以第13頁20筆逐筆成交為錨，本社區同坪數區間單價實測落差可達5萬/坪以上（例如同為9坪上下，26.6萬到30.3萬都有），切忌直接套用單一平台均價。
• 包裝：文宣優先強調可驗證的具體事實（步行8～62公尺全聯、23層電梯大樓、鄰近深美國小學區），若本戶為高樓層面海戶別，可參考市場既有的「碧海景觀」行銷語彙，但需先現場確認實際視野，避免誇大。
• 誠實揭露抗性：管理費採每戶固定收費、公設比22.83%偏高、修繕基金與車位資訊待確認等條件，我主張主動說明並提出對應的價格與客群策略。抗性藏不住，但可以先講清楚——先講的人掌握定義權，被問出來的人只能被殺價。
• 本戶實際屋況、裝潢、格局圖與權狀資料，需屋主提供後補充；同時我會先做產權初步審查（謄本、他項權利、共有或繼承關係），避免簽約後才發現無法過戶。

威廉 William｜不動產顧問

• 永慶不動產 廟口愛三店｜深耕基隆在地房產市場，熟悉中正區新豐街生活圈的行情脈動與各社區差異。
• 青鵬法律事務所法律背景｜這是多數房仲沒有的一塊。產權瑕疵、共有與繼承糾紛、契約條款陷阱、房地合一稅試算，這些在簽約後才爆出來的問題，我在簽委託前就先幫您檢查。
• 重視「查證過的數字」——本企劃書20筆逐筆成交全部附上來源；查不到的直接標「待確認」，不用編造的數字換取一時的信任。