海中天

海中天是新豐街生活圈的老牌大型社區，1995年完工，屋齡已滿31年。這棟社區有它的優勢——成熟商圈、平價親民、生活機能完整；但屋齡也代表它在市場上會被拿來跟同區更新的物件直接比價。這份企劃書的任務，就是把「該怎麼比、比什麼」講清楚。

光是查這個社區的基本資料，我就先遇到一個問題：591實價登錄記載總戶數255戶、14棟；永慶房仲網與好房網卻記載465戶、15棟。兩大平台數字差了近一倍。我沒有隨便挑一個數字寫死，而是把兩邊都列出來，並標注這個落差——真正的戶數，要以建物謄本或地籍資料為準，我會在簽委託前協助您確認。

價格部分，我查到18筆近三年（113/09～115/06）逐筆成交，單價從17.3萬到22.9萬/坪，加上一筆明顯偏離行情的9.0萬/坪特殊交易（可能是親友交易或特殊狀況），我已經剔除，不會拿來誤導開價。近一年均價（591）18.8萬/坪，近半年均價（永慶）20.5萬/坪——兩個數字都對，只是統計期間不同。

查得到的，我附上來源；查不到、兩邊平台打架的，我直接告訴您哪裡有落差。這是我對每一位屋主的最低標準。

海中天的規模與定位

• 新豐街生活圈老牌大型社區，1995年完工，是這一帶最早期開發的社區之一，社區口即「海中天社區」公車站（OpenStreetMap資料確認站名），生活機能經過30年沉澱已經很成熟。
• 公設比約16%，明顯低於同區指標型新案（如巴賽隆納一類住宅大樓公設比動輒30%以上），同樣權狀坪數，室內實際可用空間更有優勢。
• 主力坪數35.9～46坪、3房為主，總價帶落在600～900萬區間，是中正區少數還買得到「總價可負擔、坪數不算小」產品的老牌社區。
• 屋齡31年也是最誠實要面對的抗性——外觀、設備、公設都不能跟新案比，這份手冊會把「該強調什麼、該怎麼定價」講清楚，而不是迴避這個事實。

• 依基隆市中正戶政事務所「115學年度國民中小學學區劃分表」（2025/08/23公告，官方正式文件）：海中天所在的新豐里，國小學區對應「八斗國小」。
• 同一份官方學區表中，「深美國小」（總量管制學校）的學區欄位裡，中正區項下也列有「新豐」——同一個里別在表中出現兩次，可能涉及部分鄰別劃分或總量管制之彈性就學規定，我不會替您猜哪一個對，這一項標「待確認」，會建議您向教育處國教科（02-24301505#205）或戶政事務所確認實際鄰別對應。
• 國中學區更需要留意：官方學區表裡找不到「新豐」被明確劃入中正國中或正濱國中；表上與新豐里對應的是「八斗高中」，但該校在官方學區表中並無「八斗國中」這個校名。永慶房仲網寫的國中學區是「八斗國中」，用字跟官方學區表不一致，這一項我也標「待確認」，不會照抄平台資料當作定論。
• 帶看時我會如實告知：國小學區主要對應八斗國小，國中學區尚待官方確認——這比講一個聽起來篤定、實際上查無依據的答案，更能保護您和買方雙方。

• 全聯福利中心「基隆新豐店」位於新豐街262號，與社區同屬新豐街生活圈，步行可達，是這一帶最主要的日常採買據點。
• 新豐街本身就是一條成熟的飲食商圈，麥當勞、肯德基、頂呱呱等連鎖餐飲與在地小吃並存，加上鄰近愛買量販店（深溪路），生活機能不必依賴外出。
• 海科館與潮境公園是這一帶的休閒去處，車程約15～20分鐘（＊平台與媒體概估，非實測），是基隆少見「住宅＋海景休閒」都在生活圈內的區域。
• 新豐街一帶近年因深澳坑路、五期重劃區帶動人口移入，商圈仍在持續發展中，不是一個停滯的老舊街區。

• 海中天本身公設比約16%，社區內休閒公設有限（591／永慶皆未列出具體公設項目清單），這是老牌社區相對新案的先天限制，我不會誇大社區內部的公設條件。
• 外部休閒資源以潮境公園、海科館為主，車程約15～20分鐘，是基隆知名的海景公園與海洋科技博物館，假日親子活動選擇多。
• 新豐街生活圈本身沒有大型都市公園，鄰里綠地與確切名稱查無官方資料佐證，這一項標「待確認」，不在文宣上寫查無實據的公園名稱。
• 帶看時的包裝重點會放在「生活機能成熟、外部海景休閒資源豐富」，而不是虛構社區內部沒有的公設——這正是老屋定位要誠實面對的地方。

• 社區口即「海中天社區」公車站（OpenStreetMap資料確認站名與站牌位置），公車可達，不必額外接駁。
• 2088客運可直達台北市府轉運站，是這一帶通勤族熟悉的路線之一。
• 自行開車約5分鐘可上台62甲線（基隆港東岸聯外道路，孝東路匝道），銜接國道1號、國道3號（＊為平台概估車程，非實測）。
• 誠實面對痛點：孝東路匝道尖峰時段壅塞是這一帶已知的問題，基隆市政府正評估斥資約8.2億元增設進出匝道紓解（2026年新聞報導，尚在規劃階段，非既成利多）。我會據實跟買方說明「現況塞、市府在規劃改善」，不會用未完工的建設誘導出價——這是最容易日後產生糾紛的說法。

• 地上9層、地下2層，每層2戶、2部電梯，管理費30元／坪／月（永慶房仲網與591住戶問答一致），採平面車位，清潔費約每月300元。
• 屋齡31年，正處於大型設備（電梯、機電、外牆、屋頂防水）需要定期檢修甚至汰換的階段——這是老屋議價時買方一定會問的重點，也是屋主最該提前準備的功課。
• 總戶數255戶或465戶，兩大平台數字不一致，連帶影響修繕基金規模的推估——這種基礎資料都需要核實，才能對買方講出站得住腳的說法。
• 修繕基金餘額、近年管委會決議、是否有重大修繕計畫（尤其是電梯汰換與防水工程），需由屋主提供或向管委會調閱第一手資料，我會在簽委託前協助您取得並確認。

樓層與棟別規劃

• 地上9層、地下2層，591記載14棟、永慶記載15棟——棟數認定不一致，同樣需要以建物謄本核實。
• 每層2戶、2部電梯的規劃，屬於典型的華廈配置，隱私與寧靜度優於大型集合住宅，但電梯數量對高樓層住戶而言候梯時間相對較長。
• 第13頁逐筆表可看出，同為3房、坪數相近（35.80坪），單價從18.7萬到21.0萬都有——價差主要來自樓層、面向與屋況，不是隨機波動。

上表18筆為5168實價登錄比價王（houseprice.tw）逐筆查證之成交（民國113年9月～115年6月，約21個月），單價為扣除車位後之房屋單價，總價為含車位之實際成交總價。已剔除1筆明顯偏離行情之特殊交易（115/02，新豐街333巷18號，成交單價僅9.0萬/坪，疑為親友或特殊關係交易，不具行情代表性）。

歷史區間（全期間）

歷史最高24.5萬/坪（112/05）、歷史最低6.3萬/坪（102/06，591全期資料）。近5年最低則為11.6萬/坪（110/10，永慶資料）。全期區間橫跨超過10年，波動大，不宜直接當作「目前開價」依據，僅供了解長期區間參考。

怎麼解讀這張表

• 海中天A區是最直接的比價對象：同樣位於新豐街333巷、同一開發商忠府建設、屋齡幾乎相同（30年），距離僅約156公尺。近期均價18.0萬/坪，跟海中天本體18.8萬/坪（591近一年均價）相當接近——這說明整個新豐街333巷這一片老牌社區，市場對它們的定價邏輯是一致的。
• 麗景江山G區、H區同為屋齡29年華廈，均價19.2萬與18.1萬/坪，跟海中天在同一個價格帶；天下一家屋齡30年、僅35戶小社區，均價16.7萬/坪，略低一截，可能與規模小、能見度低有關。
• 巴賽隆納是這個區域比較新的住宅大樓型產品（屋齡28年），均價達22.9萬/坪，明顯高於上述老牌社區——但巴賽隆納屬於不同等級的指標型產品，不是海中天這種老牌華廈型社區的同級距比價對象，僅供了解區域價格天花板。
• 結論：海中天在「總價親民、坪數規劃務實、生活機能成熟」這個組合上，跟新豐街333巷同期社區站在同一條起跑線，比價空間清楚；但總戶數認定不一致、公設項目有限，這些抗性需要提前準備好說法，而不是等買方問出來。

• 定位：以「總價親民＋新豐街商圈成熟＋社區口即公車站」三大條件包裝，對應第16頁三種買方輪廓分眾行銷，而非用一套說詞打所有人。
• 定價：以第13頁18筆逐筆成交為錨，先確認本戶樓層、面向、坪型在社區中的相對位置，再往上或往下修正。切忌直接套用單一平台均價——591（18.8萬）與永慶（20.5萬）統計期間不同，本戶最終開價要看實際條件，不是套公式。
• 誠實揭露抗性：屋齡31年的設備老化、總戶數認定不一致、公設有限，我主張主動說明並提出對應的價格與客群策略。抗性藏不住，但可以先講清楚——先講的人掌握定義權，被問出來的人只能被殺價。
• 本戶實際屋況、裝潢、格局圖與權狀資料，需屋主提供後補充；同時我會先做產權初步審查（謄本、他項權利、共有或繼承關係），避免簽約後才發現無法過戶——屋齡越老的社區，這一步的重要性越高。

威廉 William｜不動產顧問

• 永慶不動產 廟口愛三店｜深耕基隆在地房產市場，熟悉中正區、新豐街與八斗子生活圈的行情脈動。
• 青鵬法律事務所法律背景｜這是多數房仲沒有的一塊。產權瑕疵、共有與繼承糾紛、契約條款陷阱、房地合一稅試算，這些在簽約後才爆出來的問題，我在簽委託前就先幫您檢查。
• 重視「查證過的數字」——本企劃書18筆逐筆成交全部附上來源；平台之間打架的數字（如總戶數255戶對465戶），我直接攤開告訴您，不用編造的數字換取一時的信任。