信義城

信義城陪伴了不少家庭在基隆信義區安身立業，這幾年深溪路一帶的生活機能、交通建設都持續在補強，社區的實價登錄行情也隨之墊高。

但市場上同時流通著好幾種不同的均價說法——32.5萬、33.1萬、31.1萬……數字看似接近，卻足以讓屋主在開價時猶豫不決，也讓買方有機可趁地殺價。

這份企劃書，就是為了把「信義城」這三個字背後真正查得到、對得起屋主的數字，一次攤開來看：逐筆實價登錄、學區與機能、同區競品行情，一項一項附上來源；查不到的，也誠實標注「待確認」，不用一個好聽卻經不起檢驗的數字，換取一時的信任。

希望這份手冊，能讓您安心把接下來的銷售委託，交給真正做足功課的人。

信義城的規模與定位

• 473戶大型社區，是深溪路一帶最具規模的華廈型社區之一，同區域少有同等戶數的成交量體。
• 屋齡8～9年，屬於「非新非舊」的成熟中古屋，公設比33.64%與同期華廈相近，格局選擇廣（2～4房）。
• 近一年均價落在31～34萬/坪區間（各平台略有差異，詳見第13～15節），高於信義區整體平均行情。
• 白天鵝建設機構同時是「信義君悅」「柏悅府」「璽悅」等基隆指標豪宅的開發商，信義城是其進入深溪路生活圈的代表作，品牌辨識度高。

• 國小學區：深美國小（基隆市信義區深美街198號）、深澳國小（信義區孝深里深澳坑路55-1號）。兩校皆為社區步行、車行可及範圍內的公立國小，對有學齡子女的買方而言是明確的加分條件。
• 國小學區資訊由威廉在地執業確認，可在帶看時直接向買方說明；若買方要求書面佐證，再向基隆市政府教育處調閱當學年度學區劃分表即可。
• 國中學區目前尚未取得官方公告文件佐證，標「待確認」——網路資料顯示信義區多數里別劃分至信義國中，但在拿到教育處劃分表前，建議只以「鄰近信義國中」的說法帶過，不要對買方斷言學區歸屬。

• 愛買量販店（深溪路53號）就在同一條路上，營業時間09:00～22:00，日常採買不必開車出社區。
• 深溪路本身不長（約750公尺），沿路超商、傳統小吃、美食店家密集，生活機能屬於「巷弄內完備型」，這在基隆山區型社區中並不常見。
• 步行生活圈內具備超市、連鎖美食、燒烤與小吃店家，滿足日常三餐與採買需求。

• 深溪路所在的基隆市第五期（深澳坑）市地重劃區，規劃內容包含兒童遊樂場、道路綠帶等公共設施用地。
• 假日休閒可往中正公園、潮境公園方向，車程約15～20分鐘，屬於全區級景點，非日常生活圈內的社區公園。
• 社區步行生活圈內是否有已完工、具體命名的鄰里公園，目前查無官方或平台明確資料來源——這項標「待確認」，建議親自帶看時實地確認附近綠地現況，比在企劃書上寫一個查無實據的公園名稱更保險。

• 社區周邊即有基隆市公車站牌，201、202、203、204、107等路線可達八堵、基隆市區；2088客運更可直達台北，不用轉車。
• 自行開車者，車程約5分鐘可抵達瑞芳交流道，銜接萬瑞快速道路，再轉中山高／北二高，往雙北通勤具備快速路網優勢。
• 台鐵最近車站（基隆／八堵）距離約2～3公里，屬於車程／公車可達範圍，非步行距離。
• 基隆捷運目前仍在規劃階段、尚未通車——跟買方溝通時應誠實說明現況，避免誤導對方以為近期會有捷運題材。

• 473戶大型社區規模，公設比33.64%，車位採坡道平面設計，共規劃350個車位，車位配比約每1.35戶1位。
• 屋齡8～9年，處於社區設備汰換的中期階段——電梯、機電、外牆等大型修繕多半尚未進入高峰期，是與買方溝通時的正面訊息。
• 管理費每坪60元／月（威廉在地執業掌握之資訊，非管委會公告文件）。修繕基金與管委會實際運作情形仍待屋主提供第一手資料。

樓層規劃

• 地上10層、地下3層，地下規劃為坡道平面停車空間。
• 同層約9～10戶，屬中高密度華廈規劃，公共動線與電梯配置需視實際棟別平面圖確認。
• 473戶分布在單一或多棟基地內（基地面積約4,784坪），詳細棟別劃分建議附上建物平面圖佐證。

2023～2024年（112～113年）逐筆明細：可查得零星樣本（如113年10月38巷5之2號4樓約31.6萬/坪、113年09月約33.7萬/坪），但非完整逐筆頁面查證，僅供參考；同期整體單價區間約落在30～34萬/坪。

歷史區間橫跨社區成屋以來各年度交易，早期（屋況新／低樓層或特殊車位規劃）與近期價格落差大，不宜直接當作「目前開價」依據，僅供了解長期區間參考。

怎麼跟屋主解讀這張表

• 微笑台北是深溪路生活圈內屋齡最接近、規模更大的社區，均價與信義城幾乎同一水平，是最直接、最有說服力的比價對象。
• 信義君悅、柏悅府、璽悅同屬白天鵝建設機構作品，均價明顯更高（45~63萬/坪），多為景觀／指標型豪宅產品，可用來說明「同建商品牌」的長期保值力，但非直接同級距比價對象。
• 整體而言，信義城在「大規模、親民總價」這個區間，是深溪路生活圈中最具競爭力的選擇之一。

• 定位：以「473戶大型成熟社區＋深溪路完備生活機能＋雙北快速通勤」三大賣點包裝，對應第16節三種買方輪廓分眾行銷。
• 定價：以第13～15節逐筆實價登錄與競品比較為基礎，扣除本戶樓層、座向、裝潢屋況等個別因素後，訂出對屋主合理、對買方有議價空間的開價策略。
• 包裝：物件說明優先強調「愛買量販店同路段」「公車站牌在社區門口」「2088客運直達台北」等具體可驗證的機能亮點，避免使用「潛力無限」「稀有釋出」等空泛話術。
• 本戶（欲委託物件）的實際裝潢、屋況照片、格局圖等，需屋主提供後另行補充於銷售文宣，目前企劃書先以社區整體條件呈現定位邏輯。

威廉 William｜不動產顧問

• 永慶不動產 廟口愛三店｜深耕基隆在地房產市場，熟悉信義區、廟口生活圈的行情脈動。
• 同時具備青鵬法律事務所的法律背景資源，委託銷售、簽約、過戶各階段的法律細節都能提前把關，降低屋主日後的糾紛風險。
• 重視「查證過的數字」——這份企劃書逐筆列出實價登錄來源，查不到就誠實標注，不用編造的數字換取一時信任。